近年、海外に在住の人が、日本の不動産を取得するケースが多くなっています。マンションの場合、海外在住の区分所有者が管理組合の運営に参加できるのかどうかが問題になります。
議決権を持つ区分所有者が海外在住では、管理組合の運営にかかわること、議決権の行使が困難となります。そもそも、連絡先がわからないこともあるようです。この問題は年々顕在化しています。
日本政府は、マンション管理の代理人制度の創設を検討しています。修繕工事など、海外在住の区分所有者に代わり、代理人が判断、同意することで進めることができるようになります。早ければ2024年に区分所有法の改正となりそうです。
以下、日本経済新聞記事『マンション管理に代理人制度 海外居住者に対応 政府、24年にも法改正 大規模修繕しやすく』より引用
政府は海外に住む分譲マンションの所有者向けに代理人による管理制度を創設する検討に入った。所有者本人が不在でも、代理人の判断で同意が得られるようにする。老朽化したマンションの増加に合わせ修繕工事の手続きを簡素にする。
法相の諮問機関である法制審議会で議論し、2024年をメドに区分所有法の改正をめざす。海外の投資家による物件保有や海外転勤が増えており、所有者が不在だったり、連絡が困難だったりする場合の手続きを求める意見があがっていた。
いまも保有者が個別に委任契約を結んで代理人を置くことはできる。代理で担える行為が法律上明確でないため、実際は海外の所有者に確認を取る場合が多い。連絡が滞り、マンション全体の管理が行き届かなくなる懸念がある。
念頭におくのが配管や配電網が老朽化し、共用部分のみの修繕では効果が出にくいケースだ。個人が所有するそれぞれの部屋にも工事を広げる必要がある。政府は法改正により代理人の判断で専有部分への立ち入りや工事をできるようにする。
海外の所有者にとっては代理人を選任することでマンション管理の手間が減る。
国内の代理人が代わりに管理費を支払えるようにする条項を加える案も検討する。
米不動産サービス大手CBREによると、2021年の日本での不動産投資額はおよそ4兆5000億円で、そのうち3割は海外投資家だった。
22年の不動産取得額の見通しについて「昨年より増加する」と答えた海外投資家の割合は74%となっており、さらに増える可能性がある。企業の海外進出などにより一時的に国外に住む日本人も増える見込みだ。
国土交通省の調査によると、21年末時点で全国に249万戸ある築30年以上のマンションは20年後に2.4倍の588万戸になる見通しだ。マンション全体の価値を維持するためには修繕工事が必要になる。
区分所有法の改正では、部屋の所有者の所在が不明で管理に支障が出た際の対応も検討する。裁判所が代理人を選任し、弁護士や司法書士、マンション管理士といった専門家が代わりに専有部分を管理できるようにする。
水漏れやごみの放置などで他の居住者の暮らしに悪影響が及ぶ事例を想定している。
『マンション管理に代理人制度 海外居住者に対応』